突然ですがみなさんの大切な資産であるアパート、マンションは今現在、満員御礼の人気物件（大盛況）でしょうか。
皆さんの大切な資産であるアパート、マンションというのは実際に入居者が居れば毎月安定した収益をもたらすまさに打ち出の小槌ですが逆に入居者が居ない時には固定資産税の課税対象として時には持ち主を苦しめる可能性もある諸刃の剣です。

「そうなんですよ。細田さん。最近、新築のアパートマンションがうちの建物の近くにできはじめて、ここ最近空室が目立ちはじめたんですよ。」

・・・・・そんなみなさんのため息まじりの声が聞こえてきそうです。
そういうお話を大家さんから聞いた時に私は決まって最初にこういいます。
細田「そうでしょうね・・・。今は物あまりで、物件過剰の完全な借手市場ですからね・・・。」

・・・

・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・

細田「どこの大家さんも相当悩んでいるみたいですよ・・・・。それでアパートの入居率って一度下がりだしたら急な回復ってまず無いんですよね。残念ながら。」

私も不動産管理業のプロとして非常に辛い意見ではありますがストレートに（現実的に）伝えます。
それを聞いた大家さんは非常にがっくり肩を落としながら話を続けます。

「そうですか・・・・。そうですよね。では、どうすればいいんですかね・・・。」

細田「う〜ん。そうですね・・・。どうしましょうかねぇ。」


こんな会話が連日繰り返されています。

どんな業種やサービスにも需要と供給のバランスがありますがアパートの入居率にもそういう波はあります。 私も最初はまったく気付かなかったのですが、実際にお客さんの生の意見や希望する家賃による生活価値観、大切にするポイント、考え方の違い、又連日の同業他社の話や街のアパート、マンションの空室状況を見て思います。
「賃貸アパートの入居率回復には一発逆転って無いんだなぁ・・。」
予想は確信に変わりました。

と言いますのもアパート、マンションなどの賃貸事業には突発的に必要とされるものではなく、人々に求められるのは以下の2パターンしかないからです。 まず1つ目は生活の環境が変わる春や9月など仕事の転勤や新生活の為など、絶対的な引越し日が決まっていて物件を決めていく時。そして2つ目は結婚、出産、実家暮らしから一人暮らしへなど生活パターンが代わったので良い条件の物件があれば引っ越したいなぁ・・・。というせっぱ詰まっていない時です。

その場所・地域にアパートやマンションが全然無くて物件間の競争がまったく無ければ、時として急に大きな会社が出来き、それに関連して沢山の人が来てアパートを借りるという大屋さんから言えば予想だにしなかった事もあるかもしれません。（めったにありませんが・・・(^_^;)）
しかし、今現在の少子化問題（アパート、マンションをお金を出して借りる人は若い人が多いのでその絶対数が減少しています。更に1人っ子同士が結婚して両方の親の家が余っているという完全な物余り状態です。）、に加え都心では回復してきたと言われる景気も地方ではまだまだ回復実感が出ておりません。なので世の中の実情は

収入の減少＝出費の減少＝家賃の安い所への引越し

という負の引越し連鎖が続いているのです。（昔のような右肩上がりの経済成長はありませんから、家族が増えたという理由以外は広くて家賃が高いところに引っ越そうなんていう人はまずいません。）なので一度下がりだした入居率はゆっくりとゆっくりと下っていき、その結果、大屋さんに毎月入るお金も徐々に目減りして、最後にはどうにもならない・・・。というのが良くあるパターンです。

更にそこに追い討ちをかけるように誰もが簡単に無料でインターネットに繋がるので掘出物件、格安物件情報が簡単に手に入る世の中になってしまいました。 なのでその地を訪れる人が最初に見るのは大手業者が大々的にPRした破格のお得物件であったり、大屋さん泣かせの物件、家賃が安くて新しい！そして設備もバッチリ！！という物件ばかりなのです。

これでは古い営業方法の不動産屋で募集をしている大屋さんに勝ち目はありません。
というのも�@今の入居希望者の実情をわかっていない業者に任せている。�A賃貸大屋さんも自分が住むのではないので投資もしない。�B家賃も今よりも下げない。の“ないないづくめ”物件には入居者ももちろん“居ない”のです。


今の入居者はまずインターネットで賃貸物件を探します。（実際にお店に行くにしても、インターネットで物件がありそうな2〜3店に的を絞ってからお店へ訪れます。）これは大家さんもご自分の立場になって考えていただければよくわかると思います。初めて行く地で行き当たりばったり、あても無く適当に車を走らせて不動産屋を探す・・・効率が非常に悪いですよね。それにたまたま見つけた不動産屋に入ったら“そもそも賃貸物件数が凄く少ないっ！”なんていうと人間、非常に疲れます。なので今は誰だってとっかかりとしてインターネットで情報を調べてくる時代なのです。（環境的にも職場はもちろん、今や1家に1台はパソコンはありますよね。）そうやって朝でも夜でも欲しい情報、不動産屋情報がクリック一つ調べられれば、無限にある情報の中、何を好んで家賃が高くて古くて設備環境が悪い所に住む人が居ると思いますか・・・・そう、誰も居ないのです。

そういう情報の早さもあって一度空きだしてしまったアパート、マンションは何もしないで入居率が急回復するという事はまずありえないのです。 （確信）

なので、非常に言いずらい事ですが・・・もし、みなさんの大切なアパート、マンションが
「新築の時は良かったけれども最近はなかなか決まりにくくなってきたなぁ・・・・・。」という場合は
物件自体に入居者が住みたいと思う魅力が無くなってきてしまった！！
という事なのです。 （間違いないっ！）

入居者も決っしてバカではありません。
毎月お金を出して部屋を借りる以上、同じ家賃帯の物件や地域の相場、設備を研究して、見比べて一番良い所に住もう！と思います。その気持ちは非常に強いのです。過去に私の接客したお客さんでビックリした事があります。それはお客さんを案内した後に最後の最後で口にした一言でした。

「30件以上物件を見てきたんですが、ここが一番条件が良かったのでここに決めます・・・。」

30件といえばそこの地域の全不動産屋の同じ価格帯物件を全部見てきた程の熱心さです。今はお金の方が断然尊いですから、物件探しの苦労よは一切惜しまないんですよね。

なのでその価値観を持つ入居者に選ばれる物件にしていくには競争相手を見つつ今までとは違ったポイントの投資と工夫をしていくしか生き残る方法は無いのです。 （常に投資と工夫をしていなければ高入居率物件を持つ勝ち残るオーナーにはなれません。）

私達は日々1000部屋にも上る賃貸物件を扱っており、どれも築年数も間取りも立地もバラバラの個性はぞろいですが平均すると入居率は90%を超えています。（詳しくは賃貸のデータ分析をご覧ください。）

それは数多くの個性派物件を、今の入居者のニーズを聞き出し、大屋さんへ提案し部屋をリフォームし、それを信頼と営業努力で広くPRし、お客の要望に変化が見られれば常に入居者に選ばれる相場、選ばれる設備、住みやすい環境に改善提案して入居者に喜んでもらって、結果として部屋が決まるという事なのです。もちろんそういう取引できる大前提には今現在、今日現在の賃貸市場の適正な相場、お客さんに実際求められている設備、お客さん決めるポイントが判断を理解しているからに他なりません。

みなさんもご存知の通り、賃貸市場は借りる人の経済基準や付近の相場、社会の流れによって賃貸価値も流動的に変化しています。（バブルの時にアパート投資した人よりも近年アパートを作った人は銀行からも低金利で借り、品も安くそれでいて設備も昔より数段良く、その結果入居者に選ばれる賃貸アパートを作っています。）それに加えて、現代ではＩＴを駆使して今まででは考えられないようなスピードで不動産屋と入居者希望者で物件情報が飛び交っているのです。
そういう流動的価値を持つ賃貸物件のポイントわからないのでは、たまたま来たチャンスにも反応できません。結果として契約機会を逃してしまったなんて事もこの業界ではよくある事なのです。

具体的な失敗をあげてみると

自分で何も行動を起こさずにする失敗 2月、3月の移動の時期に管理を任せる業者を間違えて入居者を逃してしまった。 他の物件に比べて入居者が欲しいと思っていた設備が無い為に他物件に行かれてしまった。 不動産屋の看板は沢山ついているが魅力が無いのでますますお客さんに見向きもされない。 設備の改良もリフォームもしないので他と家賃下げ競争するしかない。 家賃が安くしてから家賃滞納者、不法外国人などが入ってますます人が寄らなくなった。 物件も古いが壊すのにもお金も掛かるので壊すに壊せない。 物件自体に魅力が無いので、更新時に家賃を値切られる。もしくは引っ越される。 投資したは良いけれども入居者との価値観が違い結果的に部屋が決まらない。

これらはすべて当社に相談された大家さんの実例です。
怖いですね・・・。アパート、マンションなどは最初の資産額が大きいので後から再投資する事も出来ずに結果として「入居者が入らない」と泣き寝入りし続けるわけにも行きませんよね。例えほおっておいても時期が来れば固定資産税などの税金もかかってくるので下手すると負担のほうが大きくなって先祖代々の土地、アパートを国に持っていかれた！！なんて事も十分に考えられます。（詳しくは一発逆転・入居者獲得計画をご覧ください。）

私達もそんな悲しい自体におちいる事は非常に辛いので今回、大屋さんに喜ばれる無料のアパート集客相談会をやろうとおもいました。
この相談は一切無料なので大屋さんにとってはリスクは一切ありません 。アパートの健康診断と思ってもらえるとわかりやすいと思います。

無料相談をすることによってこんな事がわかるようになります。 適正な家賃相場がわかり、適正な家賃で入居者が無理なく集まるようになります。 入居者が決まらない理由がわかります。 家賃相場に合ったターゲット選択と用途の変更が相談できます。 投資する金額に合ったリフォーム方法などがわかります。 入居者が喜ぶ順に投資できるので最小限の投資で最大の効果が得られます。 今の賃貸入居者の考え方、価値観がわかります。 他のアパート経営を上手にやっているオーナーさんの実情がわかります。 インターネットに強い当社でも紹介できますので物件が決まりやすくなります。 投資のタイミングがわかり急激な入居率の低下、大幅な入金額の減少が少なくなります。 アパート経営が安定するので安心して夜に眠れるようになります。

などなど、私達プロの賃貸業者に相談していただければ アパート、マンションの築年数、周辺環境によって個別の相談、用途の変更、適正な家賃、今の入居者に喜ばれる設備、仕様などがわかるのです。そしてその結果、長期的に安定したアパート、マンション経営ができるようになるのです。

社会の変化、経済の変化、環境の変化によって賃貸市場価値も刻々と変動しています。
それをわかったつもりで業者に任せっぱなし、「いつか決まるさ・・・。」と安易に考えていると、チャンスを逃し続けて気がつけば幽霊アパート・・・、外国人（ヤクザ）のたまり場・・・・なんて取り返しのつかない事に発展する事もありえます。当社も30年という長い間営業してきたので欲をかきすぎて失敗する大家さんの一喜一憂する姿を本当にたくさん見てきました。

皆さんにはアパートオーナーとして絶対に失敗して欲しくないと心底思っていますので、その前段階としてつくば市内という狭い範囲ではありますが（つくばという地域で接点が持てた縁に感謝して）私達のアパート管理の知識、入居者の物件選びのポイントで良ければ大屋さんの大切な資産物件、賃貸市場の活性化に利用していただきたいのです。

ホソダ興産のアパート、マンションの健康診断は
�@不動産屋をもっと身近な存在に感じて欲しい
�A地域密着しているからこそわかる情報を地域に還元したい
�Bつくば市でアパート経営・リフォーム投資など投資した場合に失敗する人を少しでも減らしたい
�C当社と良好な関係が気付ける心が豊かな人と沢山出会いたい
�D不動産屋特有の「古い、日頃何してるのかわからない。」などの悪いイメージを払拭したい
�E今まで培ってきた知識、経験で多くの人に喜ばれたい。

という気持ちから始めようと思いました。
このサービスは今まで行ってきた地域貢献、土浦花火大会後のゴミ拾い、病院通院者専用介護施設など地域貢献サービスの一環です。
その為、当社では一切報酬を受け取りませんので、皆さんにとっては全くのノーリスクです。又、もちろんそれに伴って私達から強引な対面、電話営業も一切行いませんのでご安心下さい。（もしみなさんが強引な営業されたと感じたらホソダ興産の細田までご連絡いただけましたら3000円分の商品券を皆さんにプレゼントします。）

みなさんにとってリスクが一切ないアパート、マンションの健康診断です。アパートの魅力作りも定期的に見直して心も体もアパートも健康でいたいですよね。

茨城県つくば市近郊のアパート、マンションの健康診断相談を希望の方は今すぐ！お電話（携帯からも　0120−255−617）ください。
又、24時間受付中のＦＡＸ（029−855-4787）、メールの場合は
�@お名前�A連絡先�B物件住所�C今後そのアパートをどうしていきたいか等（例　費用はかけられないので家賃は下げても貸出したい。マンションごと売却したい、リフォームして今後、家賃の値上がりを期待したい等）�D相談希望日程　を書いてお気軽にご連絡下さい。

私達はお約束いたします。 �@無料相談をしましても無理な売込み、営業は一切いたしません。 �A調査した情報は厳重に保管いたしますので情報がもれる事はありません。 �B素早い対応、早急な対応を心がけていますので皆さんを待たせいたしません。 �C通常の相談で料金の課金、追加請求等は一切ありません。 �D今まで培ってきた経験、知識を元に正確に調査して、親身にアドバイスをさせていただきます。 �Eオーナー様を思うからこそ、勇気を持って入居者の求めている実情を提示させていただきます。 �G誠心誠意、笑顔で明るく相談させていただきます。

つくば市近郊のアパート、マンション無料健康診断の概要

対象物件：アパート、マンション、ハイツ、一戸建てを問わず築年数30年位まで（それ以上は長年の使用により給水配管等の痛みがある事が多い為、最低限、人に貸して住める状態にしていく為に手を入れることをお勧めします。）、間取り1K〜5LDK位まで。

相談条件：茨城県つくば市内、つくば市近郊
（地域柄、地域相場、その地域を探している入居希望者の価値観、今後の地域状況などを正確に分析の上、当社30年の賃貸実績、経験を元に入居者獲得のご提案させていただきますので本社近郊のつくば市内の物件に限り正確なご相談ができます。）

利用金額：完全無料（1回のみ）

返信時間：メール、ＦＡＸの場合は24時間以内に受信確認しましたという内容を返信させていただきます。（当社定休日を除く）それから大家さんと予定を合わせてアパートの室内や外観を当社社員が拝見させていただき、具体的にご相談という流れになります。

　

↓このサービスはマスコミにも紹介され大反響を頂いています↓ ・日本経済新聞 ・茨城新聞 ・常陽リビング

現場調査例

	�@実際に調査現場に専門のアパート賃貸担当者が行き物件の周辺環境、敷地内環境を確認します。立地の長所と短所や日頃の整備状況も確認しますので入居者が決まらない理由を多角的に分析します。
�A建物内の整備状況、管理状況をみれば今現在住んでいる入居者の質もだいたいわかります。家賃の滞納者や荷物が部屋の前に散乱している場合は要注意です。そういう雰囲気が出ていると次の入居者も警戒します。
	�B室内の設備状況や間取り、部屋の配置などから今の入居者の求める設備、環境かどうかを確認します。誰だってお金を出して借りるので、地域一番の快適な設備・環境を求めるものです。また現状の状況によって現在の適正な家賃なども算出していきます。
�Cキッチンは給湯はでるのか、洗面台はあるのか収納スペースはあるかなどを見ていきます。現状の設備に加えて、借りる人の使いやすさなども合わせて調査します。
	�D水周りも設備の痛み、建具、扉などの状況やカビ、配管、排水の状態等を確認します。
�E総合的にお部屋の資産価値を分析しまして、現状のまま入居者が決まる家賃相場やリフォームの具合によって今後部屋を利用できる期間、更には用途の変更などを相談をいたします。もちろん相談したからといって無理な売り込みは一切いたしませんので相談後に大家さん自身で今後の方針を判断していただきます。

〜使用してみてのお客様の声〜 　競売で買った賃貸物件でしたが思うように入居者が集まらず本当に困っていました。家賃も限界まで下げても一向に決まらず更に安い家賃では設備に投資するにも出来ない状況です。御社に相談して結果的には違うところに問題があったようなのでそれがわかって本当に良かったと思います。ありがとうございました。 つくば市　加藤一 　 今までアパートの入居者がなかなか決まらず様々な業者に頼んでいたのですが、この相談をしてみて管理上の問題を改めて実感しました。又、細田さんもすぐにリフォームを進めるのではなく、まずは出来ることからやりましょうと言っていただいたので正直、ホッとしました。入居者の募集も不動産屋さんに任せっきりではなく部屋自体に魅力をつけないとこれからはいけないんだと大変勉強になりました。 守谷市　高橋里子　 　最近、相続によりアパートを譲り受けたのですが、ここ数年は手も加えておらず入居者がまったく決まっていません。ただ手も加えず空室というのはもったいないので思い切ってリフォームをしようかと思っています。今のお客の選ぶポイントを教えていただけますか。 つくば市　清水武徳 　現在は満室なのですが、家賃も当初よりは下がってきているので（時間の流れでしかたがない事ですが。）今後の参考に何か良い手はないかと思い相談させていただきました。 ある程度の改善策が見えてきたので良かったです。 土浦市　飯島守

実際に無料相談して、今の入居者に選ばれる部屋造りを学びリフォームしました。 今はおかげさまで適正家賃に戻り、入居率100％（満員）になっている物件です。 （以下の写真をクリックしますと実際の作業工程を見られます。） 二ノ宮　キクノミズハイツ 土浦　倉持住宅 二ノ宮　サンハイム二ノ宮 倉掛　中島一戸建て 千現　フラワーハイツ 天久保　コーポシバ 千現　豊コーポ 竹園　猪野マンション 松代　松代テナント

思い立ったが吉日です。まずはお気軽にお電話ください。早めの診断が早めの入居者獲得に繋がれば私達も本当に嬉しいです。